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    標題 多地現二手房交易騙局：涉案金額過億，數百業主“賣房致貧”
    分類 熱點事件
    內容

    記者/紀實習記者/黃

    :010到35萬，出現了類似重慶的二手房交易騙局。

    今年2月，北青神曾舉報重慶二手房交易詐騙，百余業主損失價值上億元的房產。報道發出后，浙江、江蘇等地的一些業主表示，他們也處于同樣的困境。

    受騙的業主都有類似的經歷：在嫌疑人‘期房付款’的勸說下，同意先過戶，再通過按揭結清房款。然而后來，業主們等待的卻是房貸已被嫌疑人揮霍一空的消息。

    除了憤怒，受騙的業主們還有很多疑問。在整個交易過程中，一些中介機構與嫌疑人一起，在沒有告知他們可能存在的風險的情況下，勸說他們放棄常規交易方式。同時，一些向犯罪嫌疑人提供抵押貸款的金融機構未盡到資質審查義務，甚至與犯罪嫌疑人發生‘異?！Y金往來。

    目前，公安機關已介入多起案件的調查。但對于受騙的業主來說，能否拿回自己的財產，或者得到相應的經濟補償，仍然存在疑問。

    636a2b408e9f091ad6320f98_10243001.jpg車主發現被騙后，前往涉事中介維權。

    未付房款

    2021年夏天，浙江麗水的張夏在網上賣掉了自己120多平米的房子，打算換一套離父母家更近的房子。

    先是當地的房產中介找到張夏，說有人想買她的房子，但提出先付30%的首付，等過戶后再把房子抵押出去申請貸款，這樣才能支付尾款。張夏覺得這種方式與‘一手交房’的抵押貸款相比風險太大，所以拒絕了這個提議。

    到2022年2月，另一名自稱萬豪代理的工作人員聯系張夏，再次提到有人想按揭買她的房子。工作人員解釋，銀行的房貸政策已經收緊，申請按揭貸款時，貸款時間可能超過半年。如果申請按揭貸款，可以更快收到錢。

    張夏仍然擔心在沒有收到全款的情況下轉讓房子的風險，但她真的渴望資金周轉。中介向她保證，過戶后會幫\'買家\'完成按揭貸款，而且\'買家\'鮑立偉是在溫州做生意的大老板，不會有問題。

    房子最終以269萬的價格成交。2022年2月13日，張夏與鮑立偉簽訂房屋買賣合同，并收取定金5萬元。2月28日，過戶當天，鮑立偉支付76萬元，并約定過戶后60日內支付剩余房款。

    臨近還款期，張夏一直沒收尾款，聯系不上中介。她報警后，得知有兩名中介被警方帶走調查。張夏再次聯系了包立偉。直到這時，他才承認真正的買家是別人。他不是一個大老板，而是一個受雇的“演員”。房子過戶后第三天就抵押給了一家小額貸款公司。

    得知被騙后，張夏幾夜沒睡。很快她發現被騙的不止她一個人。在業主自發搭建的微信群里，人數越來越多。僅在麗水，已知遭遇類似騙局的就有40多戶。有人在群里貼出了“買家”的照片，張夏認出其中兩人就是去年提出要買她房子的人。

    記者一度從多名受害者處了解到，他們的交易經歷與張夏類似：中介介紹買賣雙方互相認識，約定先過戶，再通過按揭貸款結清尾款。中介和買家的理由都是，‘這樣可以更快拿到錢?！?

    在賣家面前，大部分買家都自稱是大企業主。出事后，業主們才知道，參與過戶的買家只是‘傀儡’，他們用自己的身份，為了一兩千元的報酬，完成了房產過戶和抵押。財產轉移后抵押給其他金融機構或個人，錢無處可去。

    010-35000

    她到麗水市不動產登記中心調取房屋過戶信息，發現在房產過戶合同上，房產經紀機構變成了麗水市蓮都豪門房產置換服務中心，而不是買賣合同中的中介萬豪地產。她還找到一份聲明，上面寫著：自愿放棄不動產登記中心提供的資金監管服務，并知曉可能涉及的風險。放棄資金監管造成的法律后果由申報人承擔。張夏說，兩份文件上都有她的名字，但不是她本人簽署的。

    2019年12月，麗水市存量房交易資金監管系統投入使用，銀行承擔托管責任。買賣雙方達成交易意向后，買方向銀行申請貸款，首付款和按揭貸款按流程匯入銀行托管賬戶。完成過戶和抵押手續后，托管銀行將房款轉入賣方賬戶。這就相當于在交易中引入了第三方，以保證買賣雙方能夠‘攜手交房’。

    然而，這不是強制性規定。在麗水的《告知書》關于資金監管中有提及，包括直系親屬之間、房屋共有人之間、非自然人之間的不動產轉移，以交換或者贈與形式轉移不動產等。以及其他不具備條件的，可以暫時排除在存量房交易資金監管之外。但雙方必須簽署放棄資金托管聲明。對于張夏和鮑立偉通過抵押貸款先過戶再結清尾款的交易方式，記者從麗水市不動產登記中心工作人員處了解到，這種情況也不能納入資金監管。

    麗水一位工作多年的中介表示，當地業主大多不了解資金托管的制度。如果中介不提醒和監督交易，賣家很容易陷入被動。在我們和買賣雙方談好二手交易的利弊后，他們愿意接受資金監管。即使在非金融監管的情況下，正規中介通常也會代為保管房產證。賣方收到全部房款后，中介會將新的房產證交給買方。

    本地《告知書》還提到，房地產經紀人要明確告知雙方可能存在的資金和所有權風險。中介機構辦理的交易業務未選擇資金監管方式，導致交易資金交割發生經濟糾紛的，不動產登記中心將在核實后暫停其網簽資格。

    事發后，介紹張夏交易房產的中介門店已經關閉。張夏說，在整個交易過程中，中介和房地產中心的工作人員沒有提到資金監管。此外，網簽合同和放棄資金監管聲明上的簽名并非她本人所簽。對于這些問題，不動產登記中心回復她，文件是中介上傳的，他們并不知情。

    后來，張夏和其他業主了解到，浙江省有很多城市，有400多名業主與他們有高度相似的經歷。除了浙江，近年來以辦理房貸為借口騙取房屋或貸款的案件在很多地方都有上演。

    2015年8月至2016年12月，南靖無業男子陸璐以改善住房、購買學區房、投資炒房等名義，單獨或伙同西屋房地產公司負責人丁志鵬，在只收取房款百分之一至三的情況下，誘導業主完成房屋過戶。

    陸案的一位受害人說，交易前，丁志鵬提出，如果資金有監管，交易時間會更長。露露說，他有親戚在銀行信貸部，房產過戶后，很容易就能拿到抵押貸款。受害人向深圳提供的合同曾顯示，賣方同意買方向銀行申請按揭貸款。如果貸款計劃發生變化，買方將籌集資金進行彌補。

    但房屋過戶后，賣方沒有拿到房款，按揭貸款

    以天津為例，那里對存量房的資本監管實施較早，其資本監管規定經歷了一個‘由松到緊再松’的過程。中國工商銀行天津某支行工作人員告訴申層記者，在金融監管實施之前，天津就曾出現過房屋過戶后賣方拿不到房款的情況。實施金融監管后，我從未聽說過這種情況。

    2017年1月，天津市政府辦公廳轉發了市國土房管局擬定的《天津市存量房屋交易資金監管辦法》，規定買受人以銀行貸款支付房款的，全部實行全額資金監管，銀行貸款和首付款按流程劃入房管局在天津銀行開設的監管賬戶。政府部門既是監管主體，也是監管主體。

    今年5月，天津啟動二手房交易資金監管模式改革，實行存量房交易資金銀行托管模式。市住建委確定了建行天津分行、工行天津分行等10家商業銀行受托開展存量房交易資金托管業務。資金托管的主體從政府部門變成了商業銀行，政府部門只起到監管的作用。買賣雙方可以自愿選擇是否接受資金托管。如果放棄，需要簽署自愿放棄基金托管服務的確認書。

    上述工作人員表示，按照之前的流程，過戶后一周左右賣方就可以拿到房款，‘但是資金流動性比較慢，如果賣方急著用錢，那就沒辦法了?！⑶毅y行成為托管主體，省去了政府部門賬戶資金的過渡，賣方可以更快拿到房款。

    張曉玲，北京董浩律師事務所律師，曾參與過多起房地產及合同糾紛。她認為，資金監管的本質是消除房產交易中交錢和交房的時間差，防止買家先拿到房子再給錢，或者賣家拿到錢后再入住。麗水等地的案例中，買賣雙方繞過資金監管的交易方式存在一定風險，房屋過戶行為不可逆。一旦轉給買家，賣家只能被動等待買家付款，這就給了騙子可乘之機。

    但即使在資金監管過程中，二手房騙局仍有可能發生。

    2019年，周準備賣掉江蘇省鎮江市句容市的一套房子。在一名自稱德佑的房產工作人員介紹下，周與買方確定了首付加貸款的付款方式，貸款資金委托句容市房管所房屋置換中心進行資金托管。

    2019年8月27日，周到房屋置換中心與買方簽訂了房屋買賣合同及資金托管協議。根據協議內容，房屋過戶后，房屋置換中心通知買受人領取房屋他項權證，交給銀行，銀行會向代管賬戶發放貸款。隨后，買賣雙方同時到房屋置換中心領取房款和新產權證。

    周回憶說，過戶那天，房屋置換中心給周發了《解款憑證》，上面寫著：‘我們單位.共收到信托資金151萬元。工作人員告訴他，要等兩三個月。通知后，他會從《解款憑證》得到錢。

    三個月后，房款遲遲不付，周聯系中介，對方一直說‘我幫你催’。2020年初，因為疫情，房屋置換中心暫停營業。5月份，他去房屋置換中心詢問，得到的消息卻是，買家已經在2019年9月取得了房屋的產權證。周說，的工作人員當時非常吃驚：‘??？“你還沒有收到錢嗎？”對方的態度讓周

    周將訴至房屋置換中心，但被句容市法院駁回。句容市法院根據其提供的《民事裁定書》查詢發現，涉案購房人在本次交易前一段時間以相同方式購買了與周房屋位于同一小區的另外兩套房屋，且均未向協議約定的銀行申請抵押貸款，也未將獲得的貸款匯入代管賬戶。法院認為買方涉嫌資金詐騙，故裁定駁回起訴。

    但周并不認可這樣的判決，因為他收到《解款憑證》時，買受人根本沒有辦理貸款，房屋置換中心不可能收到代管資金。然后房屋置換中心在沒有告知本人的情況下，將產權證給了買方，也違反了代管協議。2021年10月，他向鎮江中院提出再審申請，再次被駁回。隨后，南京市公安局江寧分局將周案與江蘇其他被害人案件聯合偵查。

    636a2b408e9f091ad6320f9b_10243001.jpg周雖已拿到付款憑證，但仍未收到房款。

    “異?！标P系

    在類似的二手房騙局中，嫌疑人完成過戶后，總會將房產抵押給小額貸款公司。一些受害業主還質疑小貸公司在這個過程中的‘作用’。

    在句容市另一位受害業主許曉軍的經歷中，他發現所謂的買方韓某某只是在他延遲收到房款后被雇為\'看管人\'。房子過戶后，先抵押給當地一家小額貸款公司的員工，再以經營貸款的名義抵押給江蘇紫金農村商業銀行句容支行。前述小貸公司與該房產之間存在‘密切且不正?！年P系。

    根據的轉述，在小額貸款公司的“代理持有人”韓某某和股東王某向警方提供的陳述中，韓某某以“裝修施工隊”的名義申請了該筆商業貸款。其實這個施工隊并不存在，只是王幫他在網上買了偽造的證照文件。根據提供的一份委托書，韓在取得205萬經營性借款后，授權其向小額貸款公司股東王的下屬支付。

    在麗水市，這種“不正?！钡年P系也出現在張夏遭遇的騙局中。在她提供的過戶記錄中，房產過戶后，以180萬元抵押給了當地一家小額貸款公司，這筆錢大部分被后人轉給了袁。同一天，袁將幾十萬元轉給前述小貸公司和聯系過的中介老板。

    句容市相關案件起訴書顯示，2018年3月至2021年1月，多名涉案嫌疑人在支付部分房款后，誘騙賣方將房屋過戶至自己或持有人名下。涉案26套房屋總價值5807.5萬元，案發前支付被害人2140.5元。之后，少數人以騙來的26套房屋作為抵押，申請貸款、偽造材料、經營貸款，共計5831萬元。

    除了質疑小額貸款公司，許曉軍還有另一個疑問：房產抵押給小額貸款公司后，為什么還能再次抵押給銀行獲得經營性貸款？

    他向銀監會鎮江監管分局舉報，得到的答復是：銀行的貸前調查、貸中審查、貸后管理不到位。2021年12月，中國銀行業和保險業監督管理委員會鎮江監管分局對曾貸款26套涉案房屋的3家銀行分別處以40萬元、135萬元和85萬元罰款，并對4名涉案信貸人員予以警告。

    636a2b408e9f091ad6320f9c_10243001.jpg麗水警方已抓獲多名嫌疑人。

    關于拿回房子的問題

    張夏明白要拿回被騙的房子或房款不是一件容易的事。

    2022年初，她在網上看到重慶二手房合同詐騙的報道，詐騙手段正是她所遇到的。2月，重慶當地警方破獲了這一系列案件，13名犯罪嫌疑人被逮捕。之前深度采訪過的重慶受害業主說，有些案子已經移交檢察院了。

    張夏沒有料到她會陷入如此老套的騙局?，F在，她和重慶的受害業主們一樣，渴望結果。他們騙了我們的房子，也應該是房子。其他省份都有騙退房產給房東的情況，我們也希望能拿回房子?！?

    南京的案件中，2017年2月，露露因涉嫌合同詐騙罪被刑事拘留，同年3月23日被逮捕。丁志鵬因涉嫌合同詐騙罪，于2017年10月27日被批準逮捕。2021年11月12日，江蘇省高院作出二審判決。以合同詐騙罪分別判處陸璐、丁志鵬無期徒刑、有期徒刑十五年；扣押的房屋依法作為贓物處理。雖然已經做出二審判決，但截至記者發稿時，露露案的受害者均稱尚未收到具體的處置方案。

    張夏最擔心的是，涉案房產已經抵押給小額貸款公司和銀行，如果抵押權人被判定為‘善意第三人’，他可能就不想要回房子了。法院只能判決嫌疑人返還剩余房款，如果‘騙子’或持有人沒有還款能力，剩余房款將很難追回。

    張曉玲律師認為，上述案件中，如果詐騙事實成立，作為抵押物的房產是買受人通過違法犯罪活動取得的。即使抵押權人主觀上不知道抵押人有欺詐行為的事實，涉案財物作為贓物也應依法予以追繳。

    張夏還質疑貸款給買家的金融機構未能履行審查義務。被雇來充當買房人的，大多沒有穩定的工作，也沒有還款能力?！麄優槭裁茨芡ㄟ^貸款資格審查？’

    當地不少業主已將涉事小貸公司和銀行的問題向麗水市金融辦和銀監會反映。2022年6月30日，金融辦回復稱，目前案件由蓮都公安分局偵辦，未發現浙江興小額貸款公司涉及詐騙。但也存在貸前調查不充分、貸款用途表述不一致等問題。并要求該公司進行整改。9月13日，銀監會麗水監管分局通報的一份銀行保險違規調查意見顯示，溫州銀行麗水分行等5家銀行在發放經營性貸款前未履行盡職調查。

    據了解，針對張夏等業主遭遇的騙局，麗水當地公安部門以詐騙罪立案偵查。目前，該案已進入移送起訴階段，多名犯罪嫌疑人已被刑事拘留或取保候審。

    (應采訪對象要求，文中張夏為化名)

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