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    標題 科技住宅、恒溫恒濕…多花小 100 萬，買一套“高標準”住宅，你愿意嗎？
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    距離北京公布全國首批高標準商品房建設計劃已經過去一年。

    10月18日《每日經濟新聞》記者查詢中路東岳府(綠源嘉園)網簽數據，發現是這個早在 2021 年 11 月底便取得 438 套房預售證的項目，僅網簽 41 套。

    今年2月21日，該項目再次取得預售證，批準出售296套房屋和518個地下車庫，目前僅網簽 1 個車位和 1 個庫房。

    如果兩個預售證疊加，中路東岳府的網簽率只有5.6%左右。

    來源：北京市住房和城鄉建設委員會

    中東悅府網簽均價約7.2萬元/平方米。作為對比，和這個項目在同一個位置。2021年9月取得預售證的保利錦尚(躍進雅苑)，已網簽381套。這個項目價格和中東悅府差不多，7.1萬元/平米。就連今年才拿到預售證的保利錦尚二期(許婧雅苑，網簽均價6.9萬元)，也已經網簽了246套。

    那么，作為全國第一批高標準商品房，為什么會出現如此尷尬的局面呢？

    首付 350 萬元，外墻厚 45 厘米

    2021年5月10日，北京集中供地首日拍賣，場面異?；鸨?。12宗地塊中有5宗成交，總價516.19億元，刷新了北京單日土地拍賣的最高紀錄，而其余7宗地塊并未流拍，只是土地被各方搶得過于激烈，因此進入了高標準競爭的住宅建設方案，待定。

    進入高標準住房建設方案的項目之一是朝陽區王四營鄉1304-L02、L05地塊。最終，中國綠發憑借當年5月底的高標準方案，以30.95億元的地價競得該地塊，公租房1.38萬平方米，也就是現在的中路東岳公館。

    在北京市規劃委公布的設計方案中，中路東岳公館的亮點是：‘本項目將打造多個開放集中的綠地，將所有組團空間串聯起來，形成一個生態與生活兼備的美好社區?？偲矫娌贾貌捎梅忾]式布置。

    三星級綠色建筑將全面實施。超低能耗建筑面積占總面積的比例為100%，超低能耗面積為73016平方米。施工中將使用經三星級綠色建材認證的預拌混凝土、預拌砂漿、保溫隔熱材料、建筑門窗、防水卷材、防水涂料(本工程至少使用上述四種綠色建材，每種100%使用)。居住區道路、園林綠化等工程建設中使用的路面磚、植草磚、道路無機膠凝材料、路緣石等公共設施100%使用建筑垃圾再生產品。

    9月底，《每日經濟新聞》記者來到國貿區中路東岳公館銷售中心，這里距離項目所在地王四營10多公里。不過，據銷售人員說，\'我們的主要目標客戶是國際貿易，所以我們把銷售辦公室綁在了這里。\'

    634f44ad8e9f0920f370a632_10245451.jpg中路東岳大廈施工現場每經記者王家飛

    綠東悅府的定位有所提升，據銷售人員介紹，項目 122 平方米戶型起，單價在 7 萬元上下，首付 350 萬元左右。

    在銷售人員的介紹中，‘技術’占了很大比重?！皡呛憧萍甲≌?、“三星級綠色”、“墻體門窗專項治理”等術語層出不窮。銷售人員也會幫你算賬：‘如果用我們的恒溫恒濕系統，全年電費也就 1000 塊錢，比冬天的取暖費便宜多了?！?

    其他房子正常的外墻一般是25cm，我們可以做45cm，所以我們有窗臺，沒有飄窗。普通房子外墻是鋼筋混凝土，一層保溫，我們家是三層，和三明治一樣，有兩層鋼筋混凝土夾一層保溫層。保溫層和我們家冰箱用的材料是一個級別的，成本很大一部分在這里。\'

    " 得房率 73%，還是不差的。"

    什么是高標準？

    事實上，高標準商品房并不是一個新概念。

    北京市規劃委員會2017年發布的《我委創新土地招拍掛方式，推進高標準商品住宅建設》提到，自2016年12月起，北京市在土地出讓中開展了“限價、競地價”試點，創造性地將企業承諾加履約保證金的市場機制運用于土地出讓中

    當時高標準商品房建設方案的選擇主要有：綠色建筑星級、裝配式建筑實施比例、其他節能環保技術應用、規劃建設方案和企業自持商品住房運營方案。最終，中標企業將按照承諾接受政府監管。該委員會通過施工圖設計文件對可再生能源利用率、裝配式建筑比例、減震隔震技術和新風系統的應用比例進行審查，并督促獲得綠色建筑設計標識。

    到2021年5月，北京首次集中供地，18宗土地\'限房價、競地價\'，并規定拍賣最高限價見頂后，主要實行\'競爭性高標準商品房建設方案、現場搖號、競爭性現房銷售、競爭性商品房政府所有權份額\'四種競價方式。

    兩個月后的7月30日，北京市規劃委公布了8宗地塊的高標準建設方案，包括朝陽區崔各莊鄉、朝陽區王四營鄉兩宗地塊、朝陽區豆各莊鄉、海淀區舒村、城市副中心梨園鎮、延慶區南菜園地塊。這也是全國首批高標準商品房方案。

    當時，市規劃委相關負責人介紹了集中供地高標準商品房建設方案的背景和相關工作：為營造公開、公平、公正的市場環境，提高住宅設計質量，北京市綜合運用房地產調控政策工具，競價達到出讓土地合理上限價格時，轉入高標準商品房建設方案申請程序；或者當競買價格達到出讓宗地的合理上限價格，政府持有的商品房產權份額達到預設份額時(或者\'公租房\'達到上限面積時)，轉入高標準商品房建設方案報送程序。這一舉措在全國尚屬首創。

    成本要比一般住宅高出 1500 元 / 平

    在一些周邊項目看來，高標準可能是呂中東岳大廈的短板。

    周邊項目的一位銷售人員說，\'他們的墻特別厚，所以房屋獲得率肯定很低，買 122 平方米的和 110 多平方米的戶型套內面積一樣，您花小 100 萬元多買那么大的建筑面積，這些錢什么時候能掙回來呢？\'

    此外，北京一家高標準商品房的企業經理也向《每日經濟新聞》記者講述了他們對這類產品的認知：‘高標準商品房對企業建設的要求很高，我們能看到的技術、綠色等所有要求都需要達標，這也將是大趨勢。從北京的土地拍賣來看，具有競爭標準的地塊越來越多，這就要求房企提高產品質量和管理水平。

    但據我觀察，目前消費者對高標準商品房的認知并不太強烈。我們要花很多時間解釋什么是高標準，但還是收效甚微。根據我們的測算，高標準商品房每平方米的成本要比普通住宅高出1500元，而消費者對這部分溢價的支付意愿仍然不夠強烈，這一點從一些項目的銷量就可以看出來。\'

    針對呂中東岳公館的種種質疑，記者《每日經濟新聞》向相關負責人發去采訪函，截至發稿仍無回復。

    記者 |王家飛

    編輯 |段煉陳夢愉杜恒峰

    校對 |孫志成

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